相続による不動産の名義変更手続きの際に、登記の内容をよく確認してみると、大正・昭和初期に設定された抵当権等の登記がそのまま残っていることがあります。
仮に抵当権が既に効力のないものであったとしても、抹消登記手続きをするためには、原則として、抵当権者本人の協力が必要です。
抵当権者が個人の場合は、数十年前ということもあって、抵当権者本人が死亡していることも考えられます。その際は、当該抵当権者の法定相続人全員を探しだし、抹消登記の協力をお願いすることになりますが、法定相続人が数十名となっていたり、連絡先すらわからなかったりと、困難な作業となるケースが少なくありません。
また、法定相続人が判明した場合でも、その全員の協力が得られない場合は、多額の費用と時間を費やして、裁判によって決着をつけなければならないこともあります。
このように、抵当権者本人が死亡していることが判明した際は、全く効力のない昔の抵当権であっても、抹消登記をするために大変な苦労がありますが、抵当権者本人が行方不明である場合は、不動産登記法第70条第3項後段の「弁済供託による休眠担保権の抹消」の手続きによって迅速に抹消することができます。要件は次の３つです。
①抵当権者が行方不明であること
②弁済期から20年以上経過していること
③元金、利息、損害金を供託すること
要件①については、抵当権者の登記上の住所と氏名を手掛かりに調査をします。具体的には、登記上の住所に抵当権者本人が住民登録をしていないことの証明書（不在住証明書）と登記上の住所を本籍地とする抵当権者本人の戸籍が存在しないことの証明書（不在籍証明書）を取得します。更に、登記上の住所宛てに配達証明付郵便を発送して、宛所不明であることを確認し、場合によっては現地での調査も行います。
但し、調査した結果、相続人が判明してしまうと行方不明ではなくなるため、そもそもこの休眠担保権抹消の手続きを利用できなります。
要件②については、古い登記簿謄本（閉鎖登記簿）を法務局で取得し調査をします。
要件③については、債権額が仮に100円であった場合は、数十年分の利息と損害金を合計しても数千円で済みますが、債権額が数百万、数千万といった金額の場合は、高額な供託金を準備するか、費用をかけて裁判等により解決するか検討が必要です。
